Как правильно оформить договор дарения квартиры или иной недвижимости?

Как правильно оформить договор дарения квартиры или иной недвижимости?

Понятие и преимущества дарения перед другими сделками

812wnTNd.inettools.net.resize.image
Для начала разберемся с понятиями. Есть ли что-то общее между дарением и дарственной?

Дарение – один из вариантов отчуждения недвижимости. Дарственная на квартиру (в гражданском праве) — это односторонняя сделка, согласно которой одно лицо безвозвратно отчуждает в пользу другого право собственности на свое имущество.

Для того, чтобы подобная сделка была признана действительной, необходимо соблюдение некоторых обязательных условий ее оформления, которые установлены законом.

Отчуждением права собственности посредством дарственной, как правило, пользуются лица, которые находятся в близких родственных связях. Это не удивительно, поскольку при переоформлении права собственности на квартиру между близкими родственниками, налоговый кодекс освобождает участников данной сделки от уплаты налога (НДФЛ).

Учитывая, что стоимость недвижимого имущества может быть достаточно большой, то это существенное преимущество в пользу подобного способа совершения имущественной сделки.

Для сравнения, лица, не имеющие этих близкородственных связей (дальние родственники), передавая право собственности на квартиру посредством договора дарения уплачивают налоговый сбор в размере 13% от оценочной стоимости квартиры.

darenie docheri
Выгоды при дарении дочери очевидны:

  • сбор меньшего количества документов по сравнению с куплей-продажей;
  • отсутствие необходимости уплаты налога ввиду близкого родства;
  • дочь становится полноправным владельцем недвижимости уже сейчас по сравнению с процедурой оформления наследства. Это значимый нюанс, если супруг имеет детей от предыдущих браков и данная квартира является совместно нажитым имуществом за период их официального проживания вместе (брака). В этом случае они также являются первоочередными наследниками;
  • дарственная квартира останется у дочери на случай раздела имущества при разводе.

Какими законами это регламентируется?

Какими законами это регламентируется?
Право дарителя оформить дарственную на объект недвижимости регламентируется положениями Гражданского кодекса (ГК) РФ о договоре дарения. Там отсутствуют какие-либо ограничения на осуществление безвозмездного соглашения.

В семейном кодексе (СК) РФ утвержден перечень близости родственных отношений с законодательной точки зрения. Квартира, являющаяся собственностью человека, или доля, принадлежащая ему, может быть отдана в качестве подарка родному лицу по усмотрению владельца, по разным мотивам.

Основания для процедуры

Основанием для вручения родному лицу дарственной является добровольным желанием владельца недвижимости. При этом, законодательством предусмотрено ограничение вручения ценных подарков, стоимостью более 3 000 рублей, от лица несовершеннолетних и недееспособных лиц.

На основании оформления дарственной, квартира переходит в собственность от дарителя к одариваемому. Вместе с переоформлением недвижимости, новому собственнику жилья передаются также обязательства, имеющие отношение к полученному имуществу.

Согласно п. 2 ст. 576 ГК РФ предусмотрены следующие ограничения на оформление дарственной на недвижимость:

  • Совместное долевое достояние может быть подарено лишь при разрешении всех совладельцев. При передаче доли в недвижимости в качестве дара требуется учитывать положения Закона о регистрации недвижимого имущества предусматривающего, что соглашения, связанные с долей собственности, непременно заверяются нотариусом.
  • При заключении такого соглашения требуется руководствоваться ст. 574 ГК РФ, то есть, дарственное соглашение допускается оформлять, как в устном, так и в письменном виде.
  • В то же время, при дарении квартиры, соглашение требуется обязательно зарегистрировать в Росреестре, следовательно, оно должно быть заключено письменно.

Кому можно подарить квартиру

Подарить недвижимое имущество можно любому человеку, даже ребенку.

Но в случае с детьми есть несколько ограничений:

  1. Ребенок от 14 лет подпись на дарственной ставит самостоятельно, но потребуется согласие родителей. Разрешение органов опеки не потребуется, т.к. здесь идет речь об улучшении имущественного положения несовершеннолетнего.
  2. От лица ребенка до 14 лет выступают родители. Он в документах не расписывается. ДД регистрируется одним из них самостоятельно.
  3. Если ребенок находится под опекой, его интересы представляет опекун или попечитель. Сделки проводятся при участии органов опеки и попечительства.

Рассмотрим нюансы дарения в разных ситуациях.

Дарение квартиры сыну/дочери в браке

Родители, будучи в браке, могут подарить квартиру сыну или дочери. Часто у принимающей недвижимость стороны возникает вопрос, будет ли квартира делиться при разводе родителей.

Специалисты отрицательно отвечают на этот вопрос. Родители могут иметь права только в случае улучшения бытовых условий, например, если они вкладывали средства в ремонт.

Пошаговая инструкция “Оформление договора дарения недвижимости”

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

Перечень документов для оформления договора дарения (дарственной) на квартиру, комнату, землю, дом, иной объект недвижимости
Для заключения договора дарения и последующей регистрации перехода права собственности вам понадобятся следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (паспорт или иной документ);
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (документы, на основании которых даритель приобрел право собственности, например договоры купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления и т.д.). Обращаем ваше внимание, что дарение жилого дома допускается только при условии одновременного дарения земельного участка, на котором расположен дом, если дом и земельный участок в собственности одного человека.
  • правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) дарителя на сделку (если недвижимость была приобретена в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
  • выписка из домовой книги, если заключается договор дарения жилой недвижимости;
  • документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности дарителя не было зарегистрировано;
  • один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
  • технический план помещения (оригинал), если в объекте недвижимости проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет объекта вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление), одновременная постановка на кадастровый учет и дарение не допускаются в отношении земельного участка;
  • паспорт объекта культурного наследия, если объект недвижимости является объектом культурного наследия и такой документ ранее не представлялся на государственную регистрацию сделок с этим объектом (оригинал и копия);
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если даритель  несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
  • согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если дарителем является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
  • документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
  • письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект недвижимости находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие получателя ренты (если недвижимость обременена рентой)

Шаг 2. Составьте договор дарения (ранее — дарственную)

Часто договор дарения по старой памяти называют дарственной и спрашивают, как составить дарственную на квартиру, дом, земельный участок, какие действуют правила оформления дарственной, как и где оформить дарственную на квартиру, нужно ли ее удостоверять нотариально и регистрировать.
В настоящее время договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами.

    Нотариально удостоверять договор дарения не требуется, за исключением следующих случаев:

  • дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
  • договор дарения жилого помещения при отправке его на регистрацию почтой.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить договор дарения нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно договор дарения у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке выше.
Переход права собственности по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; также не требуется согласие супруги одаряемого на получение дара).
В договоре дарения должно быть выражено волеизъявление дарителя безвозмездно передать объект недвижимости. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Таким условием для договора дарения является его предмет, то есть договор должен содержать данные, позволяющие точно установить объект недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка — также указание категории земель и вида разрешенного использования.

    Случаи, когда заключение договора дарения недопустимо:

  • от имени малолетних (несовершеннолетние до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
  • работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
  • лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
  • в отношениях между коммерческими организациями

Рекомендуем указать в договоре реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости.
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого, а также право проживания дарителя в жилом помещении (бессрочное или на определенный срок).
Также обращаем ваше внимание, что имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого, на него, как и на наследство, не распространяется режим общей совместной собственности. Это нужно учесть, например, при оформлении дарения недвижимости жене/мужу.
Составление договора дарения (дарственной) можно доверить юристу, так процедура дарения недвижимости займет меньше времени на оформление, кроме того, это позволит избежать “приостановку” в Росреестре по причине неверного составления договора дарения.

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому по договору дарения представьте в Росреестр заявление и необходимые документы, указанные выше. Кроме того, в Росреестр необходимо представить оригинал документа, удостоверяющего личность, и нотариальную доверенность, если документы подает на регистрацию представитель.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности на квартиру по договору дарения составляет 2 000 рублей для физических лиц.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию перехода права собственности по договору дарения квартиры  в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, договор дарения жилого помещения должен быть нотариально удостоверен, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Срок регистрации перехода права собственности на квартиру по договору дарения:
7 рабочих дней — при обращении в Росреестр
9 рабочих дней — при обращении в МФЦ
3 рабочих дня — при регистрации нотариальной сделки через Росреестр
5 рабочих дней — при регистрации нотариальной сделки через МФЦ

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре дарения о переходе права собственности.

Обратите внимание! Подарок облагается НДФЛ, если даритель и одаряемое лицо не являются членами семьи или близкими родственниками. Также одаряемый становится плательщиком налога на имущество и земельного налога в отношении подаренного жилого дома и земельного участка (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, п. 1 ст. 389, ст. 401 НК РФ).

Шаг 4. Декларирование дохода одаряемым, если это требуется

Подарок облагается НДФЛ в зависимости от того, кто и какой подарок вам подарил. Самостоятельно уплатить НДФЛ потребуется при получении в дар квартиры от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками. При этом размер дохода исчисляется исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного в дар имущества. Если дарит квартиру родственник, то такой подарок налогом не облагается.
К таким родственникам Налоговый кодекс РФ относит: супругов родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер. То есть, например, дарение квартиры тетей/дядей племяннику уже облагается налогом (платит налог племянник).
Если вы должны уплатить налог, то вам нужно:
1. рассчитать его сумму и заполнить декларацию 3-НДФЛ (в декларации можно применить имущественные и социальные вычеты, если у вас есть право на них)

2. уплатить НДФЛ в бюджет.

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения подарка. Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Декларация представляется в налоговую инспекцию по месту вашего жительства. Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор.

Что необязательно прописывать в договоре

Что только в договорах дарения не вписывают. Ошибочно полагать, что чем больше договор, тем он более «юридически грамотный». Ниже я расскажу про пункты, которые необязательно вписывать, потому что они: 1) и так урегулированы законом. 2) бессмысленны на практике. 3) некорректны. Вот список:

  • Родство между дарителем и одаряемым.Нет смысла указывать степень родства, а также предоставлять документы о родстве вместе с договором в МФЦ или Рег.палату. Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ и Приказ ФНС от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@, после регистрации сделки Росреестр сообщает в налоговую инспекцию только сведения о новом собственнике. Конечно, при дарении между близкими родственниками одаряемый освобождается от налога — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Но налоговая инспекция все равно потребует предоставить копию договора дарения и документов о родстве для доказательства. Декларацию при этом также не надо заполнять — письмо ФНС от 05.06.2012 N ЕД-3-3/1975.
  • Пункт, что в квартире никто не прописан.В договоре не нужно перечислять прописанных граждан. За исключением тех, кому после сделки хотят сохранить право проживания. Иначе прописанные граждане данное право не сохраняют, даже даритель — п. 1 ст. 235 ГК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ.
  • Нет смысла указывать кадастровую, инвентаризационную, рыночную или оценочную стоимость квартиры, тем более прикладывать к договору документы о стоимости.
  • «Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя». Подобный текст необязателен, т.к. это право и так дано на основании п. 1 ст. 578 ГК РФ.
  • «Право собственности на квартиру переходит к одаряемому после государственной регистрации перехода права». Такое уже предусмотрено п. 1 ст. 131 и п. 4 ст. 574 ГК РФ, пп. 4 п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
  • «Даритель подтверждает, что заключает настоящий Договор в отсутствие стечения тяжелых обстоятельств, или обстоятельств, вынуждающих его заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой». Бесполезный пункт, потому что на практике суды все равно его не учитывают при оспаривании сделки, хоть такое право у дарителя есть — п. 3 ст. 179 ГК РФ.
  • «С момента регистрации права собственности одаряемый обязан нести расходы по эксплуатации квартиры и содержанию общего имущества многоквартирного дома». Такая обязанность и так возлагается на новых собственников — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ.
  • «При отказе одаряемого принять квартиру в дар, даритель имеет право потребовать от него возмещения ущерба». Это и так прописано в п. 3 ст. 573 ГК РФ.
  • «Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами, являются неотъемлемой составляющей частью настоящего Договора». Такое писать некорректно. Если договор пройдет регистрацию, его уже нельзя изменить, потому что он будет исполнен.
  • «Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой или попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть заключаемого Договора». Бессмысленный пункт. Эти гарантии ничего не будут стоить в суде, если одна из сторон захочет оспорить иное.
  • «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров. При невозможности урегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде». Это и так само собой разумеется.

Можно ли отменить дарственную?

Возможность отмены дарения предусмотрена ст. 578 ГК РФ по нескольким основаниям:

  • совершение умышленного преступления одаряемым против жизни и здоровья дарителя;
  • убийство дарителя одаряемым. Дарственная отменяется наследниками;
  • смерть одаряемого раньше дарителя, если возможность отмены по данному основанию предусмотрена ДД.

Также дарственную может аннулировать суд по заявлению кредитора дарителя, если ДД оформлен в течение последних полугода до обращения с заявлением о банкротстве. При удовлетворении требований кредитора имущество изымается для дальнейшего погашения долгов.

Судебная практика

При представлении достаточного количества доказательств иски об отмене судами обычно удовлетворяются, что подтверждают несколько реальных решений:

  • Решение № 2-457/2019 2-457/2019~М-263/2019 М-263/2019 от 15 мая 2019 г. по делу № 2-457/2019;
  • Решение № 2-162/2019 2-162/2019(2-2060/2018;)~М-469/2018 2-2060/2018 М-469/2018 от 7 мая 2019 г. по делу № 2-162/2019;
  • Решение № 2-1-325/2019 2-1-325/2019~М-1-216/2019 М-1-216/2019 от 22 апреля 2019 г. по делу № 2-1-325/2019.

Основанием чаще всего служит нанесение одаряемым телесных повреждений дарителю после совершения сделки. Люди в таких ситуациях предоставляют медицинские документы и справки из полиции, чтобы подтвердить факт преступления и расторгнуть ДД в порядке искового производства.

Что лучше: дарственная или завещание?

Недвижимость можно передавать во владение и по завещанию, но есть несколько особенностей:

  1. По завещанию жилье перейдет в собственность только спустя 6 месяцев после смерти наследодателя – это стандартный срок вступления в наследство. Дарственная начинает действовать с момента, указанного в договоре.
  2. Согласие правопреемника на получение имущества по завещанию необязателен, но он вправе отказаться от наследства, или просто не вступать в него. Для заключения ДД требуется согласие одаряемого.
  3. Завещание подлежит нотариальному удостоверению, размер пошлины – 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ). ДД заверяется только в отдельных случаях.
  4. За выдачу свидетельства о праве на наследство нотариус берет с близких родственников 0,3% (до 100 000 руб.) от стоимости имущества, с остальных граждан – 0,6% от стоимости (до 1 млн. руб.). Перерегистрация собственника по ДДУ обойдется в 2 000 руб., сумма фиксирована. После вступления в наследство она тоже уплачивается, в противном случае наследник не будет считаться владельцем недвижимости.

По всем параметрам завещание обойдется дороже, но наследодатель сможет пользоваться имуществом до своей смерти. Если же составляется ДД, право пользования недвижимостью подлежит ему до передачи жилья одаряемому.

Совет юриста: если вам на какое-то время нужна квартира, лучше составить дарственную и указать дату, с которой дарение будет считаться совершенным (обещание дарения в будущем).

[spoiler title=»Источники»]

  • https://naslednik.guru/darenie/darstvennaja-na-doch.html
  • https://dogovor.net/dogovor-dareniya-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-obrazets-i-blank/
  • https://SocPrav.ru/kak-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru-cherez-mfc
  • https://rosreestor.com/darenie-kvartiry
  • https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/kak-pravilno-oformit-dogovor-dareniya-kvartiry-ili-inoy-nedvizhimosti/
  • https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/kak-oformit-darenie-kvartiry/
  • https://Prozhivem.com/kvartira/darenie/dogovor-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami
  • https://SocPrav.ru/dogovor-dareniya-kvartiry

[/spoiler]

(Visited 1 times, 1 visits today)
Adblock
detector